Рустам Алієв: «Вчора так чи інакше всі активи стають не те щоб проблемними, але досить складними»

Рустам Алієв, партнер практики нерухомості та будівництва Goltsblat BLP, про угоди з проблемними активами і рекомендаціях з купівлі нерухомості.
- Рустам, чи можна сказати, що зросла кількість угод з купівлі проблемних активів на ринку нерухомості?

- Це дуже цікаве питання, тому що тут потрібно в першу чергу визначитися з термінологією - що розуміти під «проблемним активом», особливо в сьогоднішніх реаліях? Що стосується нерухомості потрібно перш за все сказати, що, по-перше, кожен об'єкт по-своєму унікальний - так чи інакше, якісь особливості, властиві конкретному об'єкту, існують. З іншого боку, ми зараз перебуваємо в якомусь кризовому періоді, коли «під стресом» - практично будь-який бізнес, будь-який актив. Тому сьогодні так чи інакше всі активи стають не те щоб проблемними, але досить складними. Взагалі час важке для того, щоб приймати рішення про інвестиції. Але, так чи інакше, такі рішення приймаються, і як і раніше нерухомість залишається одним з ключових інструментів для інвестування. І тут можна сказати, що кількість угод хоч і не дуже велика, але вони є.

- Як виявити взагалі потенційно вигідні активи і оцінити їх з правової точки зору?

- З точки зору інвестора вигідним є той інвестиційний дохід, який генерує той чи інший актив. Ключові - прибутковість і ціна, це дві пов'язані категорії. Якщо інвестор виявляє актив, який, з його точки зору, генерує якусь стабільну прибутковість, стабільний орендний потік, він може визначити ту ринкову ціну, яку готовий заплатити, і ось таким чином і виявляє для себе актив. Що стосується виявлення конкретних ризиків, то тут цілий перелік, цілий комплекс ключових аспектів.

- Скажіть, будь ласка, на що звертати увагу при покупці, можете дати якісь ключові рекомендації?

- При покупці сьогодні як ніколи важливо дивитися на стабільність орендного потоку, і під цим розуміються не тільки платоспроможність орендаря, включаючи ймовірність ліквідації його бізнесу, ліквідації компанії, але і ринковість основних умов договору оренди, і можливість захисту їх в суді при необхідності. Це важливо на тлі девальвації національної валюти. У нас сьогодні дуже багато суперечок між орендарями та орендодавцями на предмет перегляду орендної плати, включення якихось застережень, валютних коридорів, так як, знову ж таки, все ми знаємо, що протягом довгого часу комерційна нерухомість, по крайней мере, на ринку Москви вся номінувалася в іноземній валюті, і сьогодні все це під великим стресом. Ви, напевно, чули, як недавно оголосили про те, що Мінпромторгу готується потенційний законопроект щодо обов'язкового перекладу в рублі орендних ставок для торгових центрів. Але поки це все на рівні чуток, на рівні якогось неіснуючого законопроекту. Але так чи інакше, ця тема актуальна і буде актуальною ще досить тривалий час саме в зв'язку з нестійкістю нашої національної валюти.

- Скажіть, будь ласка, які правові ризики виникають при купівлі нерухомості, і, відповідно, які можливі наслідки цих ризиків? І наступне питання, що випливає з попереднього, - як звести їх до мінімуму?

- Що стосується правових ризиків, я вже відзначав, що кожен об'єкт по-своєму унікальний, і сказати що тут виникає стандартний перелік питань, напевно, було б неправильно, тому що правові ризики так чи інакше властиві будь-якого конкретного об'єкту. Але сьогодні потрібно пам'ятати про такі речі, як тенденції останнього часу, наприклад, той же питання з умовами договору оренди теж є правовим, крім того, що він є і комерційним. І наскільки ці умови добре відображені в договорі, наскільки добре можна відпрацювати судовий захист цього договору є досить актуальним. Не варто забувати і про санкції. Ефект санкцій ми часто спостерігаємо в периметрах різних угод, навіть деякі угоди розвалюються просто тому, що в переговорах бере участь списку санкцій особа з одного боку, а з іншого - іноземна компанія з контролем з США чи Європи.

- Чи є якісь «підводні камені» для іноземних інвесторів, які хочуть придбати проблемні активи на російському ринку нерухомості? І чи відрізняються дані ризики від ризиків для російських компаній? І як іноземці їх можуть мінімізувати?

- Я б не сказав, що існують якісь особливі ризики для іноземних інвесторів крім санкцій, про які тільки що згадувалося, але, так чи інакше, основним питанням для іноземних інвесторів залишається питання комерційний: чи варто інвестувати зараз до Росії в принципі? Звичайно, тут важливо розуміти, який бізнес-клімат в країні, що відбувається, які останні тенденції, зміни та, природно, на це звертають увагу іноземці. Питання валюти орендного потоку для іноземних інвесторів важливий як ніколи, тому що вони мислять категоріями своєї валюти і дохідність прогнозують в ній же. Тому для них буде великим ризиком переклад в рублі на тлі нестабільної національної валюти. Це один з ключових аспектів, мабуть, на який дивляться інвестори. Також так чи інакше будь-який іноземний інвестор сьогодні збирається мінімізувати свої ризики, беручи участь у партнерстві з будь-яким російським гравцем, який або досить сильний на ринку, або має певний досвід інвестування або будівництва. Решта ризики в принципі однакові і для російських інвесторів, і для інвесторів іноземних.